前回は個人投資家と不動産会社の取引条件が違うので売主は条件の良い不動産業者と取引をするということをお伝えしました。
この記事では、個人投資家が不動産業者のように物件を安く購入する方法を教えます。
個人投資家が不動産業者のように物件を安く購入する方法
不動産会社と同じ取引条件に合わせる
個人のままでは同条件にできないので、法人を作る必要があります。
ローン特約がないので、ローンが不調の場合のペナルティ(手付金放棄もしくは違約金支払い)、瑕疵担保免責のため、引き渡し後すぐに建物の修繕が必要になった場合の修繕費用の負担といった大きなリスクを負う必要はあります。
それでも、再販売で仲介会社に利益を還元することはできないので、不動産会社と同じ金額の場合には、不動産会社のほうが優先される可能性があります。
価格目線をあげる
不動産会社と同じ条件で、少し購入価格が高ければ、売主は価格の高い方を選ぶでしょう。
仲介会社が、意図的に価格の高い申し込みを隠さない限り、不動産会社と十分に対抗できることになります。
投資用不動産のポータルサイトの有効利用
不動産会社の仕入れと競合するような情報を手に入れるには、事業として情報収集をしている仕入れ担当の営業マンと同じように、、常日頃から何100社という不動産会社と情報交換をしなければなりません。
これは、サラリーマン大家さんには不可能なことです。
不動産会社の仕入れ営業マンもやっている方法で、自宅に居ながら割安物件を探す方法があります。インターネットの売物件チェックです。
不動産会社の仕入れ営業マンはレインズも使いますが、一般の方はレインズは使えませんので、投資用不動産のポータルサイトの観察でいいと思います。
新しい物件情報が掲載されたら、自分の探している条件に合う物件をピックアップしておきます。
1か月くらいして、まだ売れていなければ、、売主の資金需要になるべく合わせる条件で、相場よりも10～15％程度安い指値をして申込をします。
申込をするのは、月末までに契約ができる毎月20～25日くらいがいいでしょう。
それで価格が下がればラッキーという方法です。
ほとんどの物件で指値は通らないと思いますが、ごくたまに価格が折り合うことがあります。
その物件を購入すれば、相場よりも安く買えます。
重要なのは、価格交渉をするための前提条件
この方法で物件を購入するには
①仲介会社にはあらかじめこの方法で物件を探していると説明しておくこと
②断られてもくじけずに続けること
③価格が折り合った物件は速やかに契約できるよう金融機関を開拓しておくこと
この3点が必要です。
①は、ただの相場の分からない人だと思われないようにするためです。
相場を知らない人は、仲介会社から相手にされなくなって、情報をもらえなくなってしまいます。
②は、ほとんど断られるので、いちいち気にしていては続けられないからです。
③は、他に高い価格で買う人が現れる前に契約してしまうためです。
③は特に重要です。価格が下がっても融資が通らなければ物件を買えず、今までの努力は無駄になりますし、融資が未確定の人は価格交渉の時に相手にされない可能性があります。
融資が未確定だと、申込みをしても融資が通るまで、ペンディングされてしまうことはよくあります。
売主の立場になってみれば、当然だと思います。
買えるか分からない人と真剣に交渉をするのは時間の無駄なので、「買えるか確認してから正式に申し込んでください。」というのは当たり前です。
融資の目途がついているというのは、価格交渉をするうえでの大前提です。
未公開物件＝優良物件と勘違いしている投資家が多いため、市場にでている物件を敬遠する人がいますが、うまく価格を交渉することによって1カ月以上売れていない物件が優良物件になることがあります。
この方法は、プロの仕入れ担当もやっていますので、試してみてはいかがでしょうか。
