不動産投資

ブレグジットのリーマンショック級? リーマンショック時の不動産市況を振り返る

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ブレグジットのリーマンショック級? リーマンショック時の不動産市況を振り返る

今日の午後、イギリスの国民投票の結果が公表されました。

結果はEU離脱となりました。

世界経済への影響は大きく、今日の日経平均は大幅に値を下げました。
これからどの程度の影響があるのか予想もつきませんが、一部では「リーマンショック級」とも言われています。

この記事では、リーマンショック時の不動産価格の下落は、どのような経済状況で起きたのか説明します。

リーマンショックの日本への影響
サブプライムローン問題が表面化したことにより起き、100年に1度の経済危機言われたリーマンショック、リーマン・ブラザーズの前には、同じ投資銀行のベアー・スターンズの経営危機が起こり、アメリカ政府に救済されています。
ベアー・スターンズの救済から5か月後に、リーマン・ブラザーズが破たんします。
そして、その翌日に大手保険会社のAIGが経営危機に陥り、公的管理下におかれます。
さらに、その2週間後にアメリカ下院で金融安定化法案が否決されNYダウは大暴落します。
 
日本では、2008年6月から10月までの4か月間で、株価が5割下落します。
2008年6月に、14,000円だった日経平均は、10月28日に7,000円を割る事態になりました。
サブプライムローン問題は、対岸の火事と思われていましたが、急激な円高や株価の下落で、金融機関は融資に慎重になり、結果としてお金が回らなくなり経済は悪化しました。
翌年には、金融機関による融資回収や金利引き上げなどを回避する目的で、金融モラトリアム法が導入されました。「銀行は晴れた日に傘を貸し、雨の日に取り上げる」とドラマ「半沢直樹」で堺雅人さんが言っていましたが、それができないように法律を作ったわけです。

リーマンショックの頃の投資用不動産市況

リーマンショックの頃の投資用不動産市況
この頃は、アパートローンを扱う金融機関は少なく、一部の高属性の人や資産家でなければ、不動産投資ができない時代でした。
それに加えて、リーマンショックで株価が下がり、銀行は融資を控えました。
株価と地価の動きは、ある程度の相関性があるため地価は下落し、金融機関が融資をしないことで、不動産を買う力のある人が少ないため、投資用不動産の価格は下がり利回りが上昇しました。


都内で築20年くらいのRC造の物件が、利回り10%で買えたのはこの時代です。
物件が安くても、それを買える資金がある人が少ない、そんな時代でした。

イギリスのEU離脱は日本の不動産に影響を与えるか?

イギリスのEU離脱は日本の不動産に影響を与えるか?
これから、イギリス国民の判断が世界の経済に、どれだけの影響を与えるかは分かりませんが、金融機関が不動産に融資をし続ければ、不動産価格への影響は少ないと思っています。
現物の不動産が担保にとれるアパートローンは、金融機関にとって優良な融資先になります。いざとなったら、本業の給料を差し押さえて、不動産は競売にかけてしまえば、大きな損失にはならないからです。

これから、日本の金融機関がリーマンショックの時のような大きな影響を受けて、不動産投資への融資基準を厳しくした時には、投資用不動産は流動性を失い価格が下がる可能性があります。
ただし、価格が下がってから投資をしようと考えている人は、「もしかすると融資を受けられなくなるかもしれない」と想定しておく必要はあると思います。
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