不動産投資

不動産売却で失敗しないために #1 媒介契約

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不動産売却で失敗しないために

最近の不動産価格の高騰で利益確定のために物件を売却する人が増えています。

この記事では、収益物件の売却に失敗しないために、最低限知っておくべき媒介契約の説明をします。

一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の違い

3つの媒介契約の違い

不動産の売却を依頼する時に、媒介契約(売却依頼のための契約)をします。
3種類の媒介契約から選んで、不動産会社に売却を依頼します。
まずは、媒介の種類について説明します。

①一般媒介契約

複数の不動産業者に、重ねて仲介を依頼することができる契約です。
不動産業者に販売活動の報告義務はありません。

指定流通機構(レインズ)への登録義務はありません。
依頼主も、自分で購入希望者を見つけることができます。

不動産業者は、他の会社と販売競争をすることになるので、業者側から積極的に勧められることはありません。

一般媒介契約の物件は、専任媒介の物件と比較して、販売に注力してもらえないこともあります。(広告費をかけてもらえないなど)

②専任媒介契約

特定の不動産業者1社のみに仲介を依頼する契約です。
不動産業者は、依頼主に2週間に1回以上の頻度で、売却活動の状況を報告する義務があり、物件を指定流通機構に登録しなければなりません。
依頼主は、自分で購入希望者を見つけることができます。

③専属専任媒介契約

特定の不動産業者に1社のみに仲介依頼する契約です。
不動産業者は、依頼主に1週間に1回以上の頻度で、売却活動の状況を報告する義務があり、物件を指定流通機構に登録しなければなりません。
依頼主は、自分で購入希望者を見つけることはできません。

指定流通機構(レインズ)への登録

指定流通機構(レインズ)への登録

専属専任媒介契約や、専任媒介契約を締結した場合、他の不動産業者に重ねて依頼することはできません。

しかし、どんなに大きな不動産会社でも、その能力には限界があります。
そこで専任(専属専任)媒介契約を締結した不動産業者には、全国の不動産業者がアクセスできる情報ネットワークに登録することを義務付けています。

物件の情報を登録することで、登録された情報を基に、全国の不動産業者が対象の物件を顧客に紹介できます。

窓口がひとつ(専任)でも、売却物件の情報が広く行き渡るように、宅建業法で登録を義務付けています。

3種類の媒介契約、どれを選ぶべき?

媒介契約、どれを選ぶ

どれを選んでも手数料に差はありませんから、どれを選んでも変わりありません。
依頼する不動産業者の販売姿勢によります。

宅建業法という法律に違反することになるので、常識的に考えて、信じられないかもしれませんが、専任媒介の業者がレインズに物件を登録しなかったり、登録をしても他の不動産業者には資料を公開しないなど、自社以外の不動産業者が物件を売らないように、物件情報を公開しない不動産業者はたくさんあります。

この仕事をしていると、媒介を受けている業者に物件資料を請求して、いつまで経っても資料が送られてこないことは日常茶飯事です。

自社で売却ができれば、「手数料を売主買主両方からもらえるから」というのが理由ですが、コンプライアンスよりも手数料という不動産業者は山ほどあります。
会社の規模の大小は関係ありません。

買主は未公開物件を好むので、一定期間の未公開は「未公開物件」という言葉で物件の質を錯覚をさせる効果はありますが、その効果は長くても2週間程度です。
一定期間を経過すれば、未公開で販売することは成約を遅らせるだけです。

情報が公開されないということは、商談機会の損失につながります。
10人と商談するよりは、100人と商談をしたほうが成約できる可能性が高いことは当然です。



媒介契約をした不動産業者が、情報公開をしてくれるかは、売却を依頼してみなければ分かりません。

3つのうち、どの契約を選ぶかというよりは、媒介契約後の売却活動をチェックすることが大切です。

専任・専属専任であれば、売主はレインズの登録を確認できるシステムがあります。
レインズに登録してあっても、不動産業者が詳細情報を提供しないこともありますので、依頼した会社以外が、物件の広告をしているかなど、チェックをする必要があります。

依頼された不動産業者が、売主の利益のために売却活動をすれば問題はないのですが、今の日本の不動産売却のシステムでは、売主は自分の利益のために不動産業者の販売活動をチェックする以外に方法はありません。

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