不動産投資

不動産価格の高騰期に投資家はどう動くべきか?

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不動産価格の高騰期に投資家はどう動くべきか?

投資用不動産のポータルサイト「楽待」(http://www.rakumachi.jp)や「建美家」(https://www.kenbiya.com)などが定期的に投資用不動産市場のレポートをリリースしています。

最新(2017年1月)のレポートによると、ピークを過ぎた感があるものの、依然として、不動産価格上昇のため、利回りは低水準であることが分かります。


原因には、アベノミクスによる不動産価格の上昇や、金融機関の融資が受けやすくなったことがあげられます。2007~08のリーマンショックによって日本経済の大幅な景気後退が起こり、不動産価格が下がっていた2010年~12年頃の利回りと比較すると2~4%は利回りが下がっています。

単純に2010年頃と比べると不動産の収益は悪くなっています。
このような不動産価格高騰期に、投資家はどう行動すればいいのか説明します。

不動産価格の高騰期に投資家ができること

不動産価格の高騰期に投資家ができること

①融資が受けられるうちに買っておく

昨今の物件価格上昇の一因に金融機関の融資が受けやすいことがあります。
融資が受けやすいということは物件を購入できる人が増えるため、需要と供給のバランスで物件価格が高くなります。

景気後退が起きて物件価格が安くなると金融機関は融資マインドが悪化して、融資条件の引き締めなどでお金を貸さなくなります。

いつでも金融機関からお金を借りることができる自信のある人は良いのですが、融資を受けられなくなる可能性がある人は今のうちに物件を購入して運営実績を作っておくことも選択肢のひとつです。

②物件が高いから何もしないでお金を貯めておく

不動産には相場があり何の理由もなく安い物件はありません。
景気が後退して物件が安くなった「その時」のためにお金を貯めておくことも選択肢のひとつです。

ただ、景気の動向は予測が難しいので「その時」がいつ来るかは分かりません。

貯蓄なのでお金は貯まりますが、銀行の金利はほぼゼロですから貯めた以上に増えることはありません。

③安いうちに買った物件を売却して利益を確定する

リーマンショック後の不動産が安い時期に物件を購入して保有している人もいると思います。
不動産の利益は保有している限り含み益であり含み損です。

せっかく高く売れるのなら売って利益を確定しておくのも選択肢のひとつです。
融資を利用して物件を買っていると経費計上できる利息が減っていきますので収支は少しずつ悪くなります。

査定をして希望の価格で売れるのなら売却も検討してみてはいかがでしょうか。

不動産市況は予想ができない

不動産市況は予想ができない

不動産の市況や景気の予測はできません。
年始の経済誌で、今年の景気予測が出ていたり、大企業の経営者にアンケートで予測を聞いたりしていますが、年末に振り返ってみれば多くは外れています。

経済のプロでも景気の予測はできないのです。
不動産市況も簡単に予測できれば、不動産会社は倒産などしません。

オリンピック後に、不動産価格が下がると言われていますが、予測が当たるかどうかは分かりません。

投資用不動産探しの現実は厳しい

投資用不動産探しの現実は厳しい

投資用の不動産を探すには時間と労力がかかります。
投資の本を読んだり、セミナーに行ったり、ネットで物件を探したり。

そのために使う時間を他のことに使えば、不動産に投資をするよりも別の効果を得られるかもしれません。

どうしても利回り10%で物件がほしいと思っても、他の大多数の人が9%で買うなら、物件は9%でしか買えません。

不動産だけでなく株式でも同じことです。
例えば最近の三菱UFJ銀行の株は1株750円くらいです。
2011年の12月くらいなら同じ株が320円くらいで買えました。

突発的な大事件でも起きない限り、現金をいくら持っていようが明日、三菱UFJ銀行の株を1株320円で買うことはできないでしょう。

株にしても、不動産にしても、相場が決まっている物の売買では仕方のないことです。

明日がいつもと変わらない平穏な一日なのに「あなただけにこっそりと三菱UFJ銀行の株を1株320円で売ります。」と言ってくる人がいたら騙されていると思うでしょう。

先ほどの例で言うと、相場よりも安い金額で紹介された利回り10%の物件には、他の人が利回り9%で買わない理由があります。

他の人が買わない理由が、賃貸経営に悪影響のあるものなら、物件を購入することで破綻する可能性を増やすことになってしまいます。

どうしても希望の利回りが相場と合わないなら、無理をして物件を探さずに限られた時間を有効に使うことも必要なのではないでしょうか。

銀行に預けていても、金利はつかないので、何らかの資産運用は必要だと思いますが、資産の運用先は不動産だけではありません。

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