厳しい融資環境で不動産投資家ができること

不動産投資と収益物件の情報サイト健美家の「 不動産投資に関する意識調査（ 第10回 ） 」によると融資が厳しくなったと感じている投資家が全体の約6割ということが分かりました。

「厳しくなった」と感じた理由は、「自己資金の割合が増えた」（67.1％）、「融資はしていないと言われた」（17.7％）が上位となりました。

融資が厳しくなる一方で「一棟マンション価格上昇に一服感、緩やかな下落傾向へ」という調査結果も公表しています。

融資が厳しくなるということは物件を買える人が減るということなので需給のバランスで価格が下がります。

融資を受けられる資産状況の人にとっては購入のチャンスが訪れつつあると言えます。

今回の記事では、融資が厳しく収益不動産価格が下がりつつある市況で不動産投資家がやるべきことを解説します。

融資を利用する不動産投資はイールドギャップが粗利益

不動産投資では、投資資金を100％自己資金でまかなう人は少なく、一般的には借入金を併用して購入します。

不動産投資においては、借入金の金利と経費差引後の投資物件の利回り（NOI）の差をイールドギャップと言って、不動産投資の粗利益はこの部分になります。

イールドギャップを大きくするためには、利回りの高い物件を手に入れる、借入金の金利を下げるということが必要です。

このイールドギャップを意識して、物件選定や銀行の選定をすることが、不動産投資の大前提となります。

不動産投資初心者は借入金の金利を下げる意識が低い

不動産投資の初心者は、融資(フルローン)の可否に集中して、よりよい金利条件の融資を利用する意識が低い傾向があります。

不正融資が問題になったスルガ銀行の金利は3.5％～4.5％でした。
金利の高いスルガ銀行が多く利用された理由は、スルガ銀行の特殊な融資のモデルにありました。

①どこよりも早い審査
②他の金融機関が貸さない案件にも貸す
③リスクを負う代わりに高金利

他行がやらない融資をするという姿勢は、不正融資さえなければ良いビジネスモデルだったと思います。

本来のスルガ銀行の使い道は、他の金利の低い銀行では融資が受けれられないけれど、利回りが高い物件を購入するために使うというのが、正しい使い方だったのですが、審査スピードにばかり注目が集まり、加熱した市況での物件購入の番手争いのために利用されていた面があります。

中には少し自己資金を使えば、半分以下の金利で融資を受けられたケースもあるでしょう。

高金利で借りてしまった人は借入金の金利を下げれば、コストが下がるという事ですから、その分儲かるという意識が弱いことが原因にあるかもしれません。

物件探しをする前に、自分にいい条件で融資をしてくれる銀行を探しておけば、物件確保のために、高い金利で融資を受ける必要はなかったかもしれません。

融資が厳しいからこそ銀行を開拓する

スルガ銀行の問題があってから、銀行は質屋さん状態になっています。
それでも、銀行は絶対に不動産賃貸業に融資をしないというわけではありません。

建美家の調査でも、融資が厳しくなった理由として「自己資金の割合が増えた」という回答が多く、一定の資産と安定収入があれば、不動産融資はまだまだ受けることができます。

確かな事業シミュレーションがある堅実な不動産賃貸業なら、融資をしても良いという銀行はあるのです。

融資が厳しくなっているのは事実なので、断られることは多いと思いますが、融資をしてくれる銀行を見つけることができれば、競合の少ない市場で物件を買うことができます。

融資環境が厳しく、物件が売れなくなると、需給のバランスで収益不動産の価格は下がります。
買い手有利な市場環境になるのです。

いくら物件価格が安くても、購入できなければ、投資家としてはなんの意味もありません。

買い手有利な市場でいい物件を買うために、ご自身の居住地近辺の全ての金融機関にアプローチするくらいの気持ちで、融資をしてくれる金融機関を探してみてはいかがでしょうか。

融資が厳しい時ほど不動産投資はチャンスがある

先ほど「融資を利用する不動産投資はイールドギャップが粗利益」と説明しました。融資は厳しくなっていますが低金利の状況は変わっていません。

低金利は変わらず、物件の価格は下がりつつあるのですから、利益が得やすい状況に変わってきています。

自己資金を貯めて、しっかりとした事業計画で不動産賃貸業を行えば、不動産投資は資産運用の有効な手段と言えます。


そのためには、最低限の不動産知識と安全な事業計画が必要です。

多くの銀行はスルガ銀行の二の舞を恐れて、融資審査は必要以上に慎重になっていますが、契約書類や審査書類の改ざんで起きていた異常な価格高騰は終わり、収益不動産市場は正常な状態に戻ろうとしています。

かぼちゃの馬車に代表される失敗の事例から学んで、リスクの少ない投資を実行してください。