東京ではたくさんの不動産投資のセミナーが開催されています。
セミナー出席者には主催者や講師が書いた本がプレゼントされることがあります。
メールマガジンの読者になるだけでその会社の社長が書いた本のPDF版がプレゼントされたり、不動産投資本はいろいろな方法で無料でもらえます。
○冊買ってくれた人には○○が特典としてついてくるなどの広告も見かけます。
アマゾンで不動産投資のカテゴリーで本を探すと、500以上の本が売っていて、2017年に出版された本だけでも100以上の不動産投資本があります。
不動産投資本の出版ラッシュには、出版者側が仕掛けている仕組みに原因があります。
この記事では、不動産投資本が出版されるシステムと情報選択の重要性ついてお話しします。
目次
不動産投資本の大半は広告
私にも定期的にいろいろな出版社から、不動産投資本出版の勧めの連絡がきます。
私がブログで行っている情報提供がすばらしい・・・からではなく、「出版でブランディングしませんか？」という営業です。
数百万円の費用負担で単行本の出版ができて、費用によっては本屋さんの平積みの目立つポジションに本を置いてもらえるそうです。
数百万円をかけて企業や個人が本を出すのは、ブランディングのためであることが多く、出版という信用力を利用した広告としての効果を狙ったものです。
広告チラシに書いてあることは、広告としてフィルターをかけて読まれます。
本に書いてあることは、広告フィルターを外した状態で読まれる場合が多く、本を出版できるだけの実績がある専門家であると思わせることもできます。
「○冊買ってくれた人には○○をプレゼント」などの企画は、広告費の回収のために行われている可能性が高いです。
販売されている全ての本が広告ではありませんが、大半は広告と考えて良いと思います。
不動産投資本の情報は冷静に分析して取捨選択する
不動産投資本＝広告と考えれば、内容を冷静に考えられると思います。
自分の会社や事業を宣伝したいのですから、魅力的なことがたくさん書いてあります。
例えば、有名な『金持ち父さん 貧乏父さん』（ロバート・キヨサキ氏著）も、著者はアメリカ人で、アメリカでの話だということを差し引いて読まなければ、日本の不動産投資に活かせる正しい情報にはなりません。
この本には、たくさんの有益な情報や投資への考え方が書かれていますが、実例は「アメリカでアメリカ人に起きたこと」ということを前提として、情報をとらえる必要があります。
アメリカは中古住宅の取引が活発で、建物が古くてもメンテナンスが良ければ、建物の築年数が古くても建物に価格がつきます。
メンテナンス状況は関係なく、20年で木造建物はゼロ評価の日本とは違います。
税制面でも、アメリカは決まったメンテナンスが行われた住宅は、法定耐用年数がリセットされます。
日本ではメンテナンス状況に関係なく、耐用年数が経過した住宅の耐用年数は、法定耐用年数の20％となります。
加えて、アメリカではノンリコースローンが主流です。
ノンリコースローン(non-recourse loans)とは、対象物件の事業収益または事業資産の範囲に債務履行が限定された融資のことです。
借手は対象物件の事業以外の資産を処分してまで、債務の返済を求められることはありません。その分、金利は高くなります。
日本では、一部の不動産証券化市場におけるSPCに対して、ノンリコースローンによる融資が行われているようですが、一般の投資家向けには行われていないようです。
アメリカと日本では、事業が失敗した場合のイメージにも差があります。
ドナルド・トランプ氏は、カジノ・リゾート事業を経営する会社を破産させた経験があります。
しかし、今はアメリカ合衆国大統領です。
制度の違いはありますが、日本では破産したことが公になっている人が、総理大臣になる可能性は相当に低いのではないでしょうか。
住宅の流通、融資制度、社会環境など、日本とアメリカでは少し調べるだけでもこれだけの違いがあります。
『金持ち父さん 貧乏父さん』を読んで参考にするとしても、上記の日本とアメリカの違いなどから、本に書いてある情報の取捨選択が必要になります。
日本の不動産会社（有名な投資家）が広告目的で書いている本ならば、なおさら取捨選択が重要になります。
大切なことは情報の分析と選択
不動産投資本が、広告やブランディングが目的なものと考えれば、内容を吟味する必要性があることは明らかです。
不動産会社なら顧客獲得や囲い込みが目的でしょう。
最近は、無理な投資でお金に困った有名投資家が本を広告にして、（メルマガ登録で著書をプレゼントなど）多額の授業料がかかる不動産投資塾に勧誘をしていたりします。
不動産を扱う仕事をしていると、この人は「不動産業者にだまされたな」と感じることが多々あります。
※最近は、だます側に不動産コンサルタントや有名大家さんの投資塾などが加わり、とてもカオスな状態になっています。
「だまされた」というのは噓をつかれたのではなく、必要なことを伝えられていない（重要なことを隠されている）ことのほうが多いように感じます。
これから起きる可能性のある運営上のリスクや売却時の見通しなど、聞かないと教えてくれないことはたくさんあります。
本やセミナー、知人からのアドバイスなど、情報を得る機会はたくさんあると思います。
情報を得た時には、フラットな視点でその情報を分析してください。
絶対に鵜吞みにしてはいけません。
自分にとって有利だったり、自分の意見と同じことが必ず有益とは限りません。
冷静な情報分析が、不動産で失敗しないためには大切です。
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