賃貸に住む一人暮らしの人が亡くなった後に室内に残された家財について、親族と連絡が取れず多額の費用や時間・手間がかかること、賃借権の相続によるトラブルなどで撤去が難しいことが問題になっています。
このような問題が起きるのが嫌で高齢の単身者の入居を避ける不動産オーナーがいるため高齢単身者が家を借りることが難しくなります。
参考記事 ➡ 不動産オーナーが感じる高齢者入居の不安
この残置物リスクを解決するために国交省が残置物の処理等に関するモデル契約条項を策定し公表しました。
この記事では、孤独死が起きた場合の残置物処理の現状とモデル契約条項の内容を説明をします。
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孤独死が起きた場合の残置物処理の現状は？
単身入居者が死亡すると、入居者の有していた賃借権と居室内の残置物の所有権は、その相続人に相続されます。
相続人となる親族の存在や居場所が分からなかったり、親族と疎遠になっていて相続放棄などの手続きに協力的でなかったりすることによって賃貸契約が終了させられなかったり、残置物を保管しなければならないなどの問題が起きます。
遺族が見つからないため、一定期間後に残置物を処分したところ、後日現れた遺族から無断で遺品を処分したと裁判を起こされたケースもあります。
現状では入居者がが亡くなった場合、賃貸借契約の解除・残置物の処理などのやり取りを相続人とします。相続人が複数の場合には全員と手続きをしなければなりません。
相続人の所在が分からない場合は、大家さんは相続人の調査を行わなければなりません。
相続人が見つからない、相続放棄をしているというケースでは相続財産管理人の選任を家庭裁判所に申立てて、相続財産管理人と賃貸借契約の解除等の手続きをすることになります。
孤独死が起きると不動産オーナーはかなり大変な思いをするのが現状で、高齢の単身者の入居を避ける一因となっています。
モデル契約条項の内容は？
モデル契約条項は単身の高齢者（60 歳以上）が賃貸住宅を借りる場合に利用することを想定しています。
モデル契約条項には3つのポイントがあります。
①賃借人が賃貸借契約の存続中に死亡した場合に、賃貸借契約を終了させるための代理権を受任者に授与する委任契約
②賃貸借契約の終了後に残置物を物件から搬出して廃棄する等の事務を委託する準委任契約
③賃貸借契約に上記2つの委任契約に 関連する条項を設ける
受任者になるのは入居者の推定相続人が最適とされていますが、推定相続人が受任者になることが難しい場合には 居住支援法人、管理業者等の第三者が受任者となることも想定されています。
具体的な条文は国交省のホームページに公表されています。
入居者・受任者がやること
入居者がやること
- 廃棄する家財と廃棄しない家財（相続人等に渡す家財）を整理する
- 廃棄しない家財であることを受任者が認識できるようにする
- 家財を渡す相手の住所等の送付先が分かるように準備する
受任者がやること
- 把握できている相続人が引き続き居住することを希望するかどうか等の事情を確認した上で賃貸借契約を継続させる必要がなければ、賃貸人と合意の上で賃貸借契約を解除する
- 廃棄する家財は入居者の死亡から一定期間（少なくとも３か月）が経過し、かつ、賃貸借契約が終了した後に廃棄することができる
- 廃棄しない家財は入居者から指定された相手に送付する
まとめ
- 現状では孤独死が起きた場合の残置物処理には時間と労力がかかる
- モデル契約条項を活用することで単身の高齢者に家を貸すことのリスクが軽減できる
高齢者が賃貸住宅への入居を断られることは社会問題化しており、国交省も心理的瑕疵についてのガイドラインを策定するなど対応を始めています。
参考記事 ➡ パブコメ開始の事故物件のガイドライン案 内容を解説します。
今後も1人暮らしの高齢者の賃貸住宅需要は高まることが予想されます。不動産オーナー側もできる限りのリスク軽減を行って入居者を選ぶことがトラブル防止になりますので、入居希望者が高齢者の場合には今回のモデル契約条項を活用することを検討してみてはいかがでしょうか。
