パブコメ開始の事故物件のガイドライン案　内容を解説します。　

国土交通省は2020年2月ころから不動産取引の心理的瑕疵、いわゆる事故物件の取り扱いについてガイドラインを策定するための検討会を開催していました。

参考記事 ➡事故物件ガイドラインの不動産取引への影響は？

その後、数回の検討会を開催し5月20日に過去に生じた人の死に関する心理的瑕疵について告知事項の範囲や対象などをまとめたガイドライン案を公表し、パブリックコメントを開始しました。

この記事では、国交省の公表したガイドライン案の内容を説明します。

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不動産の心理的瑕疵とは？

不動産取引においては、取引の対象となる不動産に他殺、自死、事故死などの嫌悪すべき背景ある場合に、心理的瑕疵があるといわれ「事故物件」などと呼ばれています。

こうした事案は、買主・借主にとって不動産取引において契約を締結するかの判断に重要な影響を及ぼす可能性があることから、売主・貸主は、把握している事実について、取引の相手方である買主・借主に対して告知する必要があります。

しかし、人の死に関する 事案をどの程度嫌悪し、それが取引の判断にどの程度の影響を与えるかについては買主や借主の個々人の内心に関わる事項であることから、取り扱う宅地建物取引業者によって対応が異なり、中には、どんな理由であっても、その物件で「死」が発生していれば告知されるケースもありました。

心理的瑕疵の適切な告知や取扱いに一律に取り扱いのルールを定めるものがないために心理的瑕疵物件の流通が阻害されていました。

入居者が亡くなった場合、亡くなった理由の如何を問わずその事実を告知対象にしなければならないと思い 、特に単身高齢者の入居を敬遠している現状があるなど、心理的瑕疵のガイドラインができることで告知についての一定のルールができることが期待されていました。

事故物件ガイドラインの内容は？

ガイドラインのポイントは次の2点です。

宅地建物取引業者がどこまで告知すべきか
告知するにあたり宅建業者はどこまで調査すべきか

まずは告知の範囲について説明します。

①宅地建物取引業者がどこまで告知すべきか

告知するべき事案は他殺、自死、事故死、死因が明らかでない死となっており、自然死（病気・老衰など）は告知事項にはなりません。

事故死については自宅の階段からの転落、入浴中の転倒事故、食事中の誤嚥など、日常生活の中で生じた不慮の事故による死については自然死と扱うとされています。

ただし、自然死であっても長期間にわたって人知れず放置されたこと等に伴い、室内外に臭気・害虫等が発生し、いわゆる特殊清掃等が行われた場合においては告知対象となります。

賃貸契約の場合には事案の発生から概ね３年間は、借主に対して事案の発生時期 、場所、死因（不明である場合にはその旨）について告知するものとし、売買契約の場合には告知するべき期間は決まっておらず、判明した事象についてを買い主に告げることとしています。

ただし、買主・借主からの依頼に応じて追加的な調査を行った場合や、その社会的影響の大きさから買主・借主において特別に把握しておくべき事案があると認識した場合等には、調査した内容を告知するべきとされています。

人の死が生じた建物が取り壊された場合の土地取引の取扱いや、隣接住戸や前面道路で生じた事案の取扱い、搬送先の病院で死亡した場合の取扱いなどはこのガイドラインの対象外となっています。

②告知するにあたり宅建業者はどこまで調査すべきか

取引の対象となる不動産における告知事案の有無に関し、宅地建物取引業者は、原則として 売主・貸主・管理業者に照会を行って調査をします。

自ら周辺住民に聞き込みを行ったり 、インターネットサイトを調査するなどの自発的な調査を行ったりする義務はないとされています。

インターネットサイトや過去の報道等に掲載されている事項に係る調査については、正確性の確認が難しいことや、遺族のプライバシーに対する配慮が必要であるため、調査の対象にはなっていません。

告知事項は告知書等に売主・貸主に適切に記載してもらい、買主・借主に交付することとされています。

まとめ

• 他殺、自死、事故死、死因が明らかでない死は告知が必要
• 病死、老衰などの自然死は告知対象とならない
• 日常生活の中で生じた不慮の事故による死については自然死と扱う
• 自然死でも放置されたこと等に伴い、室内外に臭気・害虫等が発生し、いわゆる特殊清掃等が行われた場合においては告知対象となる
• 賃貸契約の場合、告知対象となる期間は3年間
• 売買契約には告知対象となる期間に定めなし
• 宅建業者は売主・貸主・管理業者に告知事項があるか調査する
• 宅建業者は周辺住民に聞き込みを行ったり 、インターネットサイトを調査するなどの自発的な調査を行ったりする義務はない

人の死が生じた建物が取り壊された場合の土地取引の取扱いや、隣接住戸や前面道路で生じた事案の取扱い、搬送先の病院で死亡した場合の取扱いなどはガイドラインの対象外ですし、売買においては告知期間に目安がないなど、これからも改善の余地はありそうですが、自然死や日常生活の中で生じた事故の扱いなど今まで判断の難しかった事案に判断基準ができたことは不動産実務において大きなプラスだったと思います。

原状回復ガイドラインも同じですが、不動産にかかわる人以外にもガイドラインの基準が分かるように周知されてくれると良いですね。