スルガ銀行の不正融資問題①　アパートローンで銀行は何を審査しているのか？

5月29日の「ガイアの夜明け」でも取り上げられたかぼちゃの馬車問題。

シェアハウス「かぼちゃの馬車」の運営会社スマートデイズが経営破綻した問題ですが、スルガ銀行の行員の関与が疑われ融資審査が問題になっています。

住宅ローンと比較して、「普通のサラリーマンが1億円の融資を受けられるなんて異常だ」と解説している記事があったりします。

この記事では、どうしてアパートローンではサラリーマンが多額の借入ができた理由を住宅ローンとの違い、アパートローンの審査基準の視点から説明します。

アパートローンとプロパーローンの違い

①アパートローン

アパートローンは個人投資家が、資産運用の一環で、不動産投資に取り組む際に用いる商品です。

住宅ローンなどと同じパッケージ化した消費性資金のひとつで、年齢や年収、購入物件の担保評価や返済比率※など多くのチェック項目があり、チェック項目をクリアすれば融資を受けることができます。

新設法人を利用して物件を購入する場合も、多くのケースがアパートローンに準ずるものと思われます。

※返済比率とは
1年間の元利金等返済額の年収における割合

②プロパーローン

様々な企業や個人事業主に融資する、一般的な事業資金融資です。
不動産賃貸業も「事業」として認められていて、収益物件＝設備投資という考え方で融資します。

「物件の担保評価」「物件の収益性」だけでなく、企業の財務力、過去の実績などに対して融資が行われるため、審査は複雑でアパートローンに比べて、融資の決定には時間がかかります。

アパートローンと住宅ローンの違い

アパートローンと住宅ローンとの違いは「使用目的」と「返済財源」です。

アパートローンと住宅ローンは自分が住むか、人に貸して家賃収入を得るためのものか、という使用目的の違いがあります。

住宅ローンは自宅の取得という目的のため、審査基準が事業目的のアパートローンよりも緩くなっています。

住宅ローンの借入可能額は、アパートローンとは異なり、融資を受ける人の税込年収によって決まります。

返済比率や審査金利は銀行によって異なりますが、年収の〇％以内の返済比率なら給与の中から支払いができるだろうという判断で融資の可否を決定します。

賃貸事業目的のアパートローンは返済財源が賃料収入です。

しかし、アパートローンの審査で銀行は、直接の返済財源ではない個人の属性、年収・資産背景を審査対象とします。
その理由は下記の2点です。

①家賃収入ゼロになっても、給与収入で返済は可能か？

何らかの理由で家賃収入が返済を下回るようなケースが発生したとしても、給与からの持ち出しで返済が可能か審査しています。

②給与収入や手持ちの資産で完済までに発生する赤字を補填することが可能か？

定期的に発生する物件の大規模修繕や不測の事態による修繕を、預金や給与収入で対応可能か審査しています。