不動産投資の失敗とリカバリー【フルローン投資の落とし穴】

不動産投資は、うまくいけば大きな利益を得られる可能性がある一方で、失敗すれば大きな損失を被るリスクもあります。

特に1棟売マンション・アパート投資は、投資額が大きいため失敗すると損害が大きくなってしまいます。

失敗する主な原因は「過度な融資利用」と「楽観的なシミュレーション」です。この記事では、不動産投資の失敗パターンと、失敗した後のリカバリー方法について解説します。

1棟マンション投資の失敗パターン

不動産投資では、ローンを活用するケースが多くあります。フルローン投資とは、物件価格の全額をローンで借り入れる投資方法です。フルローン投資は、初期費用を抑えることができるメリットがありますが、以下の落とし穴には注意が必要です。

返済負担が重い→フルローン投資の場合、ローンの返済額が収入の大半を占める可能性があります。そのため、返済が滞ってしまうリスクが高くなります。
収益性が低い→フルローン投資の場合、物件購入費用をすべてローンでまかなうため、ローン返済額が多くキャッシュフロー（手元に残るお金）がほとんどありません。そのため、収益性が低く、投資効果が薄れる可能性があります。
空室リスクが高まる→フルローン投資の場合、空室が発生した場合の収入減が大きな打撃となります。そのため、空室によるダメージが大きくなります。

特に、家賃が下落したり修繕が必要になったりすると、返済がさらに厳しくなります。

不動産投資を行う際には、収支のシミュレーションを作成します。

しかし、シミュレーションが楽観的すぎると、実際の収支と大きく乖離してしまいます。

例えば、

などの前提条件を甘く設定すると、収支が赤字になってしまうリスクが高くなります。

収支が赤字になってしまったら、以下の方法でリカバリーすることになります。

融資の繰り上げ返済→収支がマイナスにならない程度まで繰り上げ返済をすることで、支払う利息を減らすことができます。ただし、まとまった資金が必要になるため、難しいケースもあります。
稼働率の改善→リノベーションによる商品力のアップや、賃料の値下げによる競争力アップなどで、空室率を減らすことで、収支を改善することができますが、資金面で難しいケースもあります。
売却→収支がマイナスになっている場合は、売却して損失を確定するのが最も確実な方法です。ただし、売却しても損失を回収できない可能性もあります。