不動産売買で重要 瑕疵担保責任について解説

瑕疵（かし）は大まかには傷、欠陥などという意味です。
瑕疵担保責任というのは、売ったものに欠陥があったら、売った人は買った人に責任を負うということです。
（責任を負う対象は隠れた瑕疵なので、事前に申告したものは除きます）

瑕疵担保責任は、民法と宅建業法で決められています。

 民法では、個人間の売買に関する瑕疵担保責任が定められていて、買主が瑕疵があると知った時から、１年間請求することができるとなっています。
（10年の時効あり）

民法の条文そのままだと、家を売った後、10年以内に瑕疵があると気づけば責任追及できることになります。10年間保証しなければならなくなると、売主の負担が重くなってしまいますので、実際の取引では特約で期間と範囲を決めます。

一般的には、請求できる期間は３か月間で、対象は建物の主要構造部です。
設備だけは7日間などと定めることもあります。

隠れた瑕疵があった場合、買主は売主へ損害賠償を求めることができます。
欠陥などが重大な場合、購入の目的が達成できないのなら、契約の解除を求めることもできます。

契約当事者間で合意すれば、免責とする特約も可能です。

 宅建業法では、売主が宅建業者の場合について、瑕疵担保責任の定めがあります。
宅建業者は、最低2年間の瑕疵担保責任を負わなければなりません。

新築の場合には、住宅品質確保法で基本構造部分の瑕疵について、10年間の保証を義務付けています。

当事者間で合意をしても、免責とすることはできません。

 宅建業者ではない法人が売主、買主が消費者の場合には消費者契約法が適用になります。
直接の条文はありませんが、消費者側が不利になる特約は無効とされています。

判例等から、１年程度の瑕疵担保責任の期間を設けなければならないようです。

法人で所有している不動産を売却する時に、買主が消費者だった場合には、消費者契約法が適用されて瑕疵担保免責の特約はできません。

今回の改正により、「瑕疵」という用語は使用されなくなり、「種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないもの」という表現になります。

建物が古い場合など、瑕疵担保免責での契約を求められることがあります。
いったん契約を締結すると、一方の都合で簡単に契約を解除することはできません。

瑕疵担保免責で契約をするのなら、契約前に建物の調査をする、修繕の費用を用意しておくなど対策が必要です。