物件購入後に重要なことは、空室を埋めて稼働率を上げること、退去を減らすこと、家賃が期限通りに入金されることです。
物件を持っていても、入居者がいなければ家賃収入はゼロです。
入居者がいても、家賃を払ってくれなければ家賃収入はゼロです。
物件の管理と入居者の管理はアパート経営において、とても重要なのですがトラブルも多く発生してしまいます。
アパート経営のトラブル事例
①入居者とのトラブル
トラブルの多くは原状回復・建物の修繕・家賃の滞納・退去（立ち退き）です。
原状回復
国交省が賃貸住宅の原状回復についてガイドラインをだしています。
「原状回復＝賃借人が借りた当時の状態に戻すことではない」というのが原則です。
経年劣化は賃料に含まれるものとしています。
これを知らずに、長期間入居した入居者が退去する時に、原状回復の費用を請求してトラブルになります。
建物の修繕
基本的には、大家さんは貸している家の不具合を直さなければなりません。
消耗品や入居者の過失で壊れたものは入居者の負担です。
一般的には負担区分は契約書に書いてあります。
家賃の滞納
家賃の滞納はできるだけ早く対応することです。
滞納が長くなればなるほど回収は難しくなります。
退去
トラブルの多くは原状回復費用の負担と、大家都合での退去要請です。
大家都合での退去は基本的にはできません。
トラブルが起きたとしても、原則は強制的に退去させられるわけではないので、トラブルを未然に防ぐことが大切です。
②管理会社とのトラブル
トラブルの多くは報酬の支払い・不適切な業務・新管理会社への引継ぎです。
報酬の支払い
入居者の募集の時に多く起きています。
募集の手数料や広告費の扱いなどです。
管理契約書に記載されていることが多く、事前に打合せができていないことが原因でトラブルになります。
不適切な業務
管理会社の能力の問題なので仕方ありませんが、管理契約書に解約の条項がありますので、能力的に問題のある会社との契約は契約書に基づいて解約するべきです。
新管理会社への引継ぎ
旧管理会社が引継ぎに協力的でないことが多いようです。
預かっている書類を返さないなどのトラブルが起きます。
管理トラブル発生を防ぐための対策は？
①入居者とのトラブル
入居者トラブルの多くは入居時にきちんと説明をして書面で残していないために起きます。
契約書はもちろんですが、入居時の部屋の状態や原状回復費用の負担区分など事前に説明をして書面化していればトラブルの大半は防ぐことができます。
②管理会社とのトラブル
管理会社とのトラブルの多くは、管理契約書を読んでいない（理解していない）ために起きます。
説明をしない管理会社も悪いのですが、費用の問題や管理業務の内容は契約書に記載されています。
※都合の悪いことでも小さく書いてあることが多いです。
契約書を隅々まで読んで、不明な点などは質問し解消されてから契約をしましょう。
不動産投資の成否に管理の影響は大きい
アパート経営は、家賃が支払われなければ成り立ちません。
そのためのアパート管理はとても大切です。
管理状態が悪い物件は、空室も退去も多くなり収益が悪化します。
不動産投資は、物件を買えば成功ではありません。
購入後の管理は、投資の成否を大きく左右しますので、管理会社の選定は慎重に検討してください。
