定期借家契約の入居者メリットと活用方法

最近、少しずつ増えてきた賃貸住宅の「定期借家契約」をご存知でしょうか？

実はオーナー・賃借人ともにメリットがある契約形態なのですが、賃借人側のデメリットが目立ってしまうため利用されることが少ないのが現状です。

この記事では、定期借家契約の活用方法と入居者のメリットを説明します。

定期借家契約とは？

賃貸借契約には、契約を更新することができる普通建物賃貸借契約（普通借家契約）と契約を更新することができない定期建物賃貸借契約（定期借家契約）に分けることができます。

定期借家契約は2000年3月1日の法改正でできた制度ですが、以前は期限付き建物賃貸借という制度で同様の契約がありました。

期限付き賃貸借契約は適用範囲が狭かったため、転勤などの事情がなければ認められませんでした。

家族の居住や建物の老朽化などの事情があっても、立退料を払わなければ入居者を退去させることができない現行の借地借家法の強すぎる借家人保護制度のせいで、戸建てやファミリータイプのマンションなどの広い借家の流通を阻害しているという指摘もあり、法改正が行われ、定期借家契約が創設されました。

普通借家契約と定期借家契約の違い

普通借家契約と定期借家契約の違いを比較するとこのようになります。

	普通借家契約	定期借家契約
契約方法	書面でも口頭でもOK（一般的には書面で契約）	書面による契約のみ。 「更新がなく、期間の満了により終了する」ことを 契約書とは別の書面で説明しなければならない。
更新の有無	更新できる。正当事由がない限り、貸主が更新を拒絶することはできない。	期間満了で終了し、更新できない。 再契約は可能。
短期間の賃貸借	1年未満の契約を締結しても、期間の定めのない賃貸借契約とみなされる	1年未満の契約も可能
借主からの解約	中途解約に関する特約に従う	中途解約に関する特約に従う。 居住用の建物の場合、床面積が200㎡以下であれば、中途解約不可の特約があっても、正当事由があれば解約可能。

定期借家契約は
①更新がない（双方合意のうえで再契約は可能）
②1年未満の短期契約が可能

この2点が大きな特徴です。

この特徴が入居者に契約の更新ができない、短期間だけ住むための物件だと思われてしまい、敬遠される理由になってしまっています。

実は入居者にもメリットがある定期借家契約

定期借家契約は、現行の借地借家法では借地人保護が強く、オーナー側が過度な負担を強いられている現状から法制化されたものです。

そのため、オーナー側のメリットが目立ちますが、入居者側にもメリットがあります。

定期借家契約の物件は、オーナーが転勤などの事情で一定期間だけ限定して家を貸したい、建物の建て替えまでの短い期間だけに限定して家を貸したいなどの理由で定期借家契約を選択しているケースがあります。

オーナーは賃貸する期間が決まっているため、空室の期間をできるだけ短くしたいので、賃料を相場より下げたり、初期費用（敷金・礼金など）を低額に抑えた物件も多くあります。

オーナーが入居者を退去させやすい定期借家契約では、ルールを守らない、迷惑行為を行うなど、良好なコミュニテイづくりに悪影響のある入居者は、契約期間を過ぎれば居座ることができないため、良好な住環境が保たれやすいというメリットがあります。

定期借家契約の物件は少ない

オーナー側にとっては契約の自由度が高く、迷惑な入居者は契約満了で退去してもらえるためメリットが大きいのですが、入居者に敬遠されてしまって空室が続くようでは困るので、あまり利用されないのが現状です。

不動産・住宅情報サイト ライフルホームズの掲載物件数を調べて見ると、神奈川県の賃貸住宅掲載数（約23万件）のうち定期借家契約の物件は約3.5％の8,000件です。（2019年10月末現在）

定期借家契約の活用法

定期借家契約は①更新がない、②1年未満の短期契約が可能というのが特徴です。

この特徴のため、入居者から敬遠されがちなのですが、気に入った家には長く住みたいという入居者の希望に答えることができるのが再契約を前提とした定期借家契約です。

家賃の滞納や迷惑行為などがなければ、再契約することをあらかじめ条件として定期借家契約を締結します。

普通借家契約では契約を解除したくても、借地借家法などで借主が保護されているため、よほどの迷惑行為がないかぎり退去させることはできません。

定期借家契約であれば問題を起こした人とは再契約をしないことを選択できます。 悪質な入居者を防ぐことができるので住環境が良好に保たれます。

「普通に暮らしてもらえれば再契約をします」と言っているのに難色を示す人は、普通に暮らせない可能性があるということです。

物件の管理やトラブル回避の面から考えても、普通に暮らす自信のない人に入居してもらう必要はありません。

賃貸の隣人トラブルを気にする入居者は増えていますので、再契約を前提とした定期借家契約は入居者にメリットを提供できるようになります。

定期借家契約のメリツト・デメリットのまとめ

定期借家契約はうまく活用すればオーナー・入居者どちらにもメリットのある制度です。

• 普通に生活してもらえれば再契約をする。
• 定期借家契約にしているので悪質な入居者を防ぐことができる
• 仮に悪質な入居者がいても契約満了後に確実に退去するため良好な住環境が保たれやすい

この3点をしっかり訴求できれば、定期借家契約でも入居率が下がることはありませんので、有効に活用してみてはいかがでしょうか。