前回は収益物件を購入したときにかかる諸費用の税務上の扱いについてお話ししました。
この記事では、収益物件保有中にかかる経費の税務上の取扱いについてお話しします。
不動産投資の経費として計上できるもの
・借入金利子
経費になるのは利子部分のみで元金は経費にはなりません。
・減価償却費
建物･設備の減価償却分を毎年、必要経費として計上します。
・租税公課
固定資産税・事業税。所得税・住民税は経費にはなりません。
・修繕費
建物や設備の修理代金、入居者の入れ替え時などに発生するメンテナンス費用。
・損害保険料
火災保険、地震保険などの掛け金で当年分。
・委託管理費
不動産会社へ支払う管理費、マンションの管理会社へ支払う管理費・修繕積立金。
・手数料
不動産会社への仲介手数料。
・水道光熱費
共用部分の水道光熱費。
・立ち退き料
老朽アパートの建て替えで発生した立ち退き料や建物の取り壊し費用。
・入居者募集のための広告宣伝費
・その他
ローン借り換えに要する諸費用、税理士報酬、弁護士報酬、通信費、消耗品費など
通信費や消耗品費は賃貸経営にかかわる部分のみ対象です。
物件を見に行くための交通費も経費として計上できます。
車を買って減価償却をする人もいるようですが、
物件を見に行くための分だけが償却可能です。
青色申告を選択するとさまざまな優遇措置がある。
申告上の大きな違いは、白色申告の場合は所得が300万円以下の場合、記帳の義務がありませんが、青色申告には全ての場合に記帳の義務があり、一定の帳簿を備える必要があるということです。
面倒になる分、青色申告には節税のための優遇措置があります。
事業的規模を満たしていれば、そのメリットは大きく広がります。
事業的規模とは5棟または10室の経営規模です。
優遇措置は下記の3点です。
①複式簿記の採用で65万円の特別控除が必要経費に計上できる(事業的規模の場合)
※事業的規模でない場合には10万円。
②専従者給与、青色専従者給与として、全額必要経費に計上できる(事業的規模の場合)
※白色申告の場合は、配偶者は86万円、その他の親族は一人につき50万円。
③損失の繰越 発生した損失を3年間繰り越すことができる。
私のお客様がある不動産業者に言われたそうですがオーバーローンのためには青色申告をしてはいけないそうです。
虚偽申告で融資を受けていると帳簿があるとつじつまがあわないという理由です。
不動産投資とは不動産賃貸業を経営することです。
一人の経営者として、そのような話には乗らずに正しく納税・節税をしてほしいと願います。
