120年ぶりの大改正　民法改正の不動産賃貸業への影響は？　＃1 連帯保証人

最近は賃貸契約時に連帯保証人ではなく、保証会社を利用することが多くなりました。

連帯保証人については、国会で審議中の民法改正で、今までとは違う運用が必要になる可能性があります。

民法の改正案が平成27年の通常国会に提案されました。
しかし、国会が安保法制の審議の影響を受けて、改正民法案は平成28年の通常国会に審議を持ち越されました。

改正民法案は、現在の民法中債権関連の条項を改正の対象としています。

この記事では、民法改正の不動産賃貸業への影響を説明します。

連帯保証人についての改正

 

賃貸借契約の連帯保証契約で、これまでと大きく変わりそうな点は、「極度額を書面で定めなければ無効」になるということです。

これはどういうことかと言うと、滞納賃料は○月分、翌月分、翌々月分と増えていきます。
改正民法では、増えていく滞納賃料を保証する額の上限を決めて書面で合意しなければ、保証契約は無効とすると定めています。（保証人が個人の場合）

極度額が、あまりに高額になると、連帯保証人のなり手がいなくなる恐れがあり、高額すぎる場合には、極度額の設定が認められない場合も考えられます。

この極度額の規定が適用となるのは、改正民法施行後に新たに締結する契約となります。

事業系賃貸借契約における賃借人の個人連帯保証人への情報提供義務

 

オフィスや店舗などの賃貸借契約の場合に、賃借人は個人の連帯保証人に対して、下記の情報を提供する義務を負います。

①賃借人の財産及び収支の状況
②主たる債務以外に負担している債務の有無ならびにその額及び履行状況
③主たる債務の担保として他に提供し、または提供しようとするものがあるときはその旨及び内容

保証を履行する可能性が出てきたときには情報を提供して下さい。ということです。

この条項がオーナーにとって危険なのは、賃借人が情報提供の義務を怠った場合、オーナーがそれを知っていたり知ることができる状況であった場合には、保証人は保証契約を取り消すことができる点です。

義務に違反したのは賃借人でもオーナーに影響することになります。

家賃を滞納されたり、経営状況が良くないと思われる時には、オーナーは賃借人が情報提供をしているか確認することが必要となります。

他の改正点として、「敷金について」の項目がありますので、それは後日配信したいと思います。