サブリースのトラブル　原因と対処法

先日、サブリースについての記事がありました。
「家賃保証」アパート経営、減額リスクの説明義務化　8月11日朝日新聞

今朝のテレビでも空き家問題の中でサブリースや新築アパートについての特集が放送されていました。

「空き家をわざわざ建設して困惑」　　テレビ朝日　モーニングショー

『30年一括借り上げ』テレビCMなどでよく聞く謳い文句ですが、家賃の減額などをめぐってトラブルが多発していました。

これを受けて国交省がサブリースは将来、家賃が減額される可能性があることを説明することを徹底するよう制度改正を行いました。（平成28年9月1日から施行）

この記事では、サブリースの問題点と、トラブルになった時の対処について説明します。

サブリースの仕組み

通常はオーナーは入居者と直接契約をします。
不動産会社は、募集業務や契約業務などを行うだけです。

サブリースは、オーナーと不動産会社が一括借上げの賃貸契約（マスターリース）をします。
賃料は相場の80～90％程度の場合が多いです。

不動産会社は、一括借上げで契約した物件を入居者に貸し出します。（サブリース）

本来はオーナー・不動産会社双方にメリットがあります。
オーナー側は賃料が相場よりも安くても、一括で借り上げてくれることで空室リスクがなくなり経営が安定します。

不動産会社は満室にしてしまえば、借上げ賃料と入居者が払う賃料の差額が利益になります。

なぜ双方にメリットがあるはずのサブリースでトラブルが多発する？

問題となるのは借上げ賃料の値下げと中途解約です。

借上げ賃料の値下げ

一般的に借上げ賃料は数年ごと（契約書によって異なるが2年～10年が多い）に見直しがあります。
値下げがあることを説明しない業者とオーナーがトラブルになります。

「建物が古くなれば家賃は下がるので、借上げ賃料は○年ごとに見直しがあります」
建物が古くなれば、家賃が下がるのは当然です。
きちんと説明していれば、トラブルになることはありません。

しかし、30年間家賃が保証される（最初の契約賃料で）と誤認させたい業者は、これを説明しません。

国交省は、この点を問題視して制度改正に動いたのです。

サブリースの中途解約

物件はずっと満室で、サブリースをしているのがもったいないと思うようになる人はたくさんいると思います。
しかし、サブリースの契約は一度締結してしまうと解約は難しくなります。

マスターリース契約では、「貸主＝不動産オーナー、借主＝サブリース会社」です。
借地借家法によって、借主の権利は保護されるため、貸主は正当事由がない限り契約を解除できません。

サブリース会社は、法律上の保護される借主となります。
解約してもらうためには、正当事由を補完する相応の金銭（立退き費用）が必要となります。
解約したくても借主が応じてくれない限り解約はできません。