不動産投資において、利回りは最も重要な指標の一つです。しかし、利回りが高い物件は必ずしも優良物件とは限りません。本記事では、不動産投資の利回りとは何か、利回りが高い物件のリスクについて解説します。
目次
不動産の利回りとは？
不動産投資の利回りとは、不動産投資額に対する家賃収入の割合のことです。表面利回り（グロス）と実質利回り（ネット）があります。
表面利回りは、物件の満室想定年収÷物件の価格で計算されます。広告に掲載されている利回りは、ほとんどが表面利回りです。
実質利回りは、年間収入－運営経費÷（物件価格＋購入時の諸経費）で計算されます。運営経費には、管理費・修繕費・固定資産税などが含まれます。
利回りが高い物件のリスク
利回りが高い物件は、必ずしも優良物件とは限りません。利回りが高いということは、何らかのリスクを伴っているということです。
不動産投資のリスクには、以下のようなものがあります。
- 空室リスク
- 家賃下落リスク
- 修繕費リスク
- 災害リスク
- 売却リスク
これらのリスクを考慮して、不動産のリスクプレミアム（利回り）が決定されます。
リスクプレミアムというのは、投資対象固有の投資リスクに応じた安全係数のような概念で、安全確実な投資対象ほど低くなります。
利回りとリスクのバランスをとる
不動産投資においては、利回りとリスクのバランスをとることが重要です。利回りだけを追求して、リスクの高い物件を購入すると、思わぬ損失を被る可能性があります。
利回りが高い物件を購入する際には、以下の点を考慮しましょう。
- 所在地の賃貸需要 → 周辺の人口や人口構成、公共交通機関の整備状況、繁華性などを確認しましょう。
- 物件の築年数や立地 → 建物の築年数や立地によって、入居率や家賃相場が大きく異なります。
- 自分の許容できるリスク → どの程度のリスクを許容できるのか、よく考えましょう。
まとめ
不動産投資の利回りとは、不動産投資額に対する家賃等の収入割合のことです。利回りが高い物件は、必ずしも優良物件とは限らず、空室リスクや家賃下落リスクなどのリスクを伴っています。利回りが高い物件を購入する際には、これらのリスクを十分に理解した上で、投資の可否を判断する必要があります。
不動産投資は、長期的な視点で行うことが大切です。利回りとリスクのバランスをしっかりと考え、安定した収益を上げるための投資を行いましょう。
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