不動産賃貸業に影響を与える民法改正の敷金ルール

2020年4月に施行された民法改正で、敷金の返還ルールが大きく変わりました。

改正前は、敷金の返還時期や未払い賃料との相殺など、多くの部分が判例や慣行によって決まっていましたが、改正後は民法に明文化されました。

改正のポイントは、以下の4つです。

• 敷金は名目は問わない
• 敷金の返還時期は、賃貸物の返還時
• 賃借人は未払い賃料について敷金充当を主張できない
• 原状回復義務の規定を明文化

敷金に関する民法改正のポイント

①敷金は名目は問わない

改正前は、敷金や保証金などの名称であっても、賃貸借契約に基づく賃借人の金銭債務を担保する目的であれば、全て敷金とみなされていました。

しかし、現行民法では、敷金と保証金の区別が明確ではありませんでした。そのため、敷金と保証金の違いをめぐってトラブルになるケースもありました。

改正後は、敷金は名目は問わないと明文化されました。そのため、敷金と保証金の区別はなくなり、敷金は全て「敷金」として扱われることになります。

②敷金の返還時期は、賃貸物の返還時

改正前は、敷金の返還時期は、賃貸借契約の解除や終了時とされていました。しかし、賃貸物が返還された後に敷金の返還を請求するケースもありました。

改正後は、敷金の返還時期は、賃貸物の返還時と明文化されました。そのため、賃貸物が返還された後に敷金の返還を請求することが明確になりました。

③賃借人は未払い賃料について敷金充当を主張できない

改正前は、未払い賃料を敷金から充当できるかどうかは、判例によって分かれていました。

改正後は、賃借人は未払い賃料について敷金充当を主張できないと明文化されました。

④原状回復義務の規定を明文化

現行民法には、賃貸借契約が終了したときに、賃借人が原状回復義務を負うという直接の条文はありません。

民法598条(借主による収去)を賃貸借に準用していましたが、原状回復の内容が明確とは言えず、多くのトラブルを生みだしていました。

改正後は、賃借人が賃貸借契約終了時に原状回復義務を負うことが明文化されました。また、賃借人は通常損耗については、原状回復義務を負わないことも明文化されました。

通常損耗とは、普通に生活していれば生じてしまう汚れや劣化のことです。

改正の影響　まとめ

改正された敷金ルールは、不動産賃貸業に大きな影響を与える可能性があります。

賃貸人は、敷金の返還時期や未払い賃料との充当について、これまで通りの対応が難しくなる可能性があります。

賃借人は、原状回復義務の範囲について、より注意して契約書を確認する必要があるでしょう。

改正された敷金ルールは、現行の原状回復ガイドラインと大きくは変わっていませんが、自主管理の不動産オーナーや地場の不動産業者の中には、ガイドラインをあまり理解していない人もいるでしょう。

そのため、これまで当たり前のように賃借人に請求していた費用が、自己負担になる可能性があります。

また、実務では、敷金は返還することが当然となりつつあります。

そのため、民法改正と合わせて原状回復ガイドラインを再度見直すことも必要でしょう。