短期間で規模拡大ができると不動産投資関連のセミナーで取り上げられているスキームがあります。
法的にはかなり際どいというか、違法な可能性が高い方法ですが、不動産投資の仲介業者や不動産投資塾などが、セミナーで融資テクニックだと言って勧めていることが多いようです。
この記事では、資産管理会社を利用した「一物件一法人」の融資スキームの危険性について説明します。
目次
不動産投資で資産管理法人を設立することのメリットは？
資産管理法人を設立して所得を分散し、節税をする方法は税金対策としてはメジャーなやり方です。過度な分散や経費計上などをしなければ、複数の法人を設立しても法的には何らの問題もありません。
資産管理法人設立のメリット
①一定以上の収入になると、個人の所得税よりも法人税の方が税率が低い。
②家族を役員にすることで所得を分散できる。
③個人よりも経費の計上がしやすく、保険の利用などで節税も可能。
④資産管理法人に物件を所有させることにより、相続がスムーズに進む
⑤消費税還付に対応しやすい など
問題となる一物件一法人スキーム
最初は個人でアパートローンを利用して物件を購入するケースが多いのですが、最初から資産管理法人を複数設立して、多くの融資を受けることを勧めているセミナーや不動産業者があります。
資産管理法人を設立して融資を受けることには、何の問題もありません。
問題になるのは、他の資産管理法人で融資を受けていることを金融機関に隠して、新たな資産管理法人で融資を受けるやり方です。
個人で受けられる融資には限度があります。
年収の10倍、20倍など金融機関ごとに最大限度を決めています。
その限度額以上の融資を受けるために、個人では融資を受けずに物件ごとに資産管理法人を設立して、別々の銀行から融資を受けるのです。
例えば年収1,000円の人が、A銀行では年収の20倍の2億円を借りたとします。
年収の10倍が融資限度のB銀行からは融資を受けることはできません。
これを避けるために、A銀行から資産管理法人Aで融資を受けて、B銀行には資産管理法人Aの存在を隠して、資産管理法人Bに融資をしてもらいます。
うまくいけばC,D,Eと続けていきます。
個人の信用情報は、法人の連帯保証人となっても登録されない場合があるため、別の法人の存在を隠したまま融資を受けてしまうことができるのです。
以前に違法なオーバーローンについてお伝えしたことがありました。
参照：犯罪の可能性も 違法なオーバーローンに注意
今回のケースも同様に銀行をだまして融資を受ける行為ですので、融資金の一括返済を求められたり、悪質な場合には詐欺罪で告発される可能性もあります。
金融機関に隠している法人が知られてしまう可能性は？
マイナンバー制度により、法人にも番号が指定されています。
法人は法人番号・商号・所在地から誰でも検索ができます。
自宅が法人の所在地になっていれば、たくさん法人があることは確認できますし、法人の名称が分かれば、法人の登記簿は誰でも取得ができます。
今は分からなくても、マイナンバーの運用が拡大していけば、隠していた法人を探す方法がたくさん出てくるかもしれません。
銀行の合併によって、隠していた法人の存在を知られてしまう可能性もあります。
金融機関が本気になって調査をすれば隠し通せるものではありません。
最悪の結果になれば超ハイリスクな一物件一法人スキーム
著名な投資家のセミナーや、一部の不動産会社では、規模を拡大するためのテクニック的な話として「一物件一法人」のスキームは勧められています。
もし、この方法を勧めている人がいたら聞いてみて下さい。
「金融機関に隠していた法人の存在がばれたらどうなりますか？」
銀行に借り入れを隠し、欺くような一物件一法人のスキームはグレーゾーンではありません。
一括返済や融資の謝絶の可能性のある、人生が破綻しかねない危険な行為です。
一物件一法人スキームの場合、投資規模が億単位になっていることが多く、個人が自分の資産だけで対応できる範疇を超えている可能性が高いです。
一括返済だけでなく、保有物件の経営に行き詰った場合にも、多大なリスクを背負っていることになります。
以前から申し上げているとおり、不動産投資は身の丈にあった投資をすれば資産形成を早めて安定した収入をもたらしてくれますが、破綻や犯罪者になるリスクを負ってまでまでやる必要はありません。
最終的には投資は自己責任です。
違法な可能性のあるスキームには、手を出さない方が賢明です。
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