失敗者続出の新築マンション投資①　こんな営業トークに注意

先日取り上げた、「週刊ダイヤモンド」の不動産投資特集にも、危険な投資として新築マンション投資がとりあげられています。

それでも、新築マンションを投資目的で買ってしまう人がたくさんいます。
この記事では、投資家が新築区分マンションに投資してしまう営業トークを解説します。

新築マンション投資。購入の目的は？

新築マンションに投資をした人は「節税のため」、「生命保険の代わりに」、「個人年金として」、「資産形成に」などの営業トークで購入しています。

購入目的別に注意点を説明します。

不動産に投資をして節税ができるのは、「所得税・住民税」と「相続税」です。

【所得税、住民税節税の仕組み】

不動産投資で得られる家賃収入(不動産所得)は、他の所得と合算されて税金が計算されます。不動産所得は家賃収入から経費を控除した金額です。

経費は出て行ったお金ですが、不動産投資では、実際には支出をしていない減価償却費というみなしの経費が計上できます。

例えば、建物価格が1,500万円の新築RC造だとすると、概算で年間33万円が減価償却費でみなしの経費になります。

この33万円は、建物の価値の目減りを経費として認めてくれているだけで、お財布から出ていくお金ではありません。

支出していないお金が経費として計上できるので、節税になるという考え方です。
所得税については、経費計上ができるというだけで節税効果はそれほど高くありません。

新築マンションのデベロッパーが、節税として提案するのは、不動産所得を赤字にして給与所得を損益通算するものですが、普通に利益の出る物件なら、購入時の経費を計上できる初年度以外は赤字になりません。

所得税の節税目的で購入すると、意外と節税効果がないと購入後に分かり、失敗の原因となります。

【相続税節税の仕組み】

1億円の現金と、1億円で買った不動産では、相続税の財産評価上は価値が違います。
現金1億円は、相続財産としての価値も1億円ですが、不動産は価格が下がります。

土地の価値は、公示地価の80％程度の路線価で計算され、建物は実際の工事にかかる費用の半額くらいの「固定資産税評価額」で評価されます。

仮に、土地建物が5,000万円ずつだとしたら、土地は80％の4,000万円、建物は半額の2,500万円、合計が6,500万円といった評価になります。
その不動産を他人に賃貸していれば、さらに評価が下がります。

この相続税評価の仕組みを利用して、不動産を利用した相続の節税ができます。
マンションは一般的に高層階ほど価格が高くなります。
税金の基準は、売買の価格ほど低層階と高層階の差がつかないので、高層階を購入するとより節税ができます。

一般的には、ローンを利用して不動産を購入すると、団体信用生命保険という保険に加入します。
金融機関によっては、保険料が金利に含まれていることもあります。

ローンを組んだ人が亡くなった場合に、団体信用生命保険がローンを返済してくれるため、残された家族はローンの返済が終わった不動産を取得することになります。

生命保険は非課税枠があり、すぐに現金を受け取ることができるため、少し性質が違いますが財産を残せるという点では同じ効果があります。

不動産ですから、相続登記が必要だということ、すぐに現金化できないということ、資産としての価値や生み出す収益(賃料)が、年数の経過とともに減少する点に注意しなければなりません。

公的年金の持続可能性や、給付水準に不安を感じて、個人年金として不動産への投資をする人がいます。

ローンを完済してしまえば、毎月の支払は管理費と修繕積立金だけになります。
家賃からコストを引いた、残りのお金が年金の足しになります。

ただし、建物の築年数経過によって賃料が下がる可能性があること、賃借人がいなければコストだけがかかることが年金とは異なる点です。

ローンが長期間に及ぶ場合、支払いが終わるのは30年後とか35年後です。
立地次第ではありますが、築30年、35年の物件が、年金のように安定的な収入をもたらしてくれる判断するのは、難しい問題です。

純粋に投資や資産形成として購入する人もいます。
家賃から、コストとローン返済額を引いた残りのお金が利益になります。

新築なので、中古に比べると利回りは低いですが、融資はとおりやすく、10年程度は、ほとんど修繕費用がかかりません。

設備は最新のものが設置してありますので、空室の募集時にも競争力があり、収益が安定しやすいというメリットがあります。

資産形成という面で見ても、利回りが低いため投入した資金の回収には長い時間が必要となります。

融資を利用していると、新築区分マンションの場合、残債の減少よりも、物件価格の下落のほうが早いことが多く、途中で売却することが困難なケースがあり、注意が必要です。

新築区分マンション投資の営業で使われる営業トーク「節税のため」、「生命保険の代わりに」、「個人年金として」、「資産形成」ですが、目的に合っていれば新築区分マンションそのものが悪い訳ではありません。

・「節税」→相続税対策なら有用
・「生命保険」→死亡保障としては一定の効果あり
・「個人年金」→立地によっては年金の足しになる可能性あり
・「資産形成」→時間はかかるけれど、一定の効果あり

しかし、失敗する人が続出するのは、投資目的と新築区分マンションという投資先、投資手法が合っていないことが原因です。

投資目的との不一致が失敗の要因になることを、次回の記事で説明します。