大家さんの消費税還付、海外不動産投資の節税スキームは認められない方向へ

11月26日に不動産投資に関する税制改正の報道がありました。
「アパート大家の節税策防止　政府、消費税絡みで」
「海外住宅投資の節税認めず政府・与党、富裕層課税強化へ」

どちらも不動産投資に関連したちょっとグレー？な節税スキームです。
昨年も「規制するような改正が行われるのでは？」と予想されていましたが、行われませんでした。

ついに2020年度の税制改正大綱に両制度の改正が盛り込まれると報道されました。

この記事では、消費税還付・海外不動産を利用した節税対策の見直しについて説明します。

大家さんの消費税還付

「消費税還付の穴を塞がれる」報道内容

政府は賃貸アパートの大家の間で広がっている消費税に絡んだ節税策を防止する。金取引を繰り返して売上高をかさ上げすることで、本来認められていない税の還付を得るという手法を使えなくする。10月の消費増税で公平な課税への意識が高まっていることから、制度の抜け穴に厳しく対応する。
11月26日　日経電子版

消費税還付とは？

消費税には、消費税の課税売上にかかる消費税から、課税仕入にかかる消費税を控除する「仕入れ税額控除」という制度があります。

■仕入れ税額控除の事例
1,000円の本の売買　ＡさんがＢ書店で本を購入。
消費者（A）の購入額　1,100円（消費税100円）
出版社（C）からの仕入れ額　550円（消費税50円）
→本屋さんが納付する消費税は課税売上にかかる消費税100円から課税仕入にかかる消費税50円を控除した50円

支払った消費税より控除額が多ければ、差額分の還付を受けることができます。

不動産賃貸業の場合、仕入れ＝不動産取得となり、売り上げは家賃収入になります。
住宅家賃は消費税が非課税なので、課税売上はゼロとなり、控除は発生しません。

そこで、課税売上を発生させるために金の売買を行って、消費税の還付を受けるスキームが行われてきました。

参考：自己資金が戻ってくる?　消費税還付

消費税還付イタチごっこの歴史

不動産に関する消費税還付は過去にも改正で道を塞がれてきました。
①自動販売機設置スキーム
自販機収入など少額の課税売上を計上して、消費税還付を受けるスキームがありましたが、平成22年・平成28年の税制改正により、道を塞ぎました。
(1,000万円以上の固定資産を購入した場合、3年間は免税事業者になれないように規制)

②金売買スキーム
自販機でできなくなった消費税還付スキームも、新設法人で金の売買を続けて課税売上割合を調整することで還付が可能でしたが、今回の改正で道を塞がれることになりました。