本当に、収益物件は積算評価が高ければ安全？　【日銀アパートローン監視強化】

積算評価が高い物件を探している人、たくさんいると思います。
信用棄損にならないために、「積算評価の高い物件を買いなさい」と書いてある本やコラムなどもたくさん見かけます。

本当に、収益物件は積算評価が高ければ安全なのでしょうか？

金融庁・日銀がアパートローンの監視強化

4月19日に公表された金融システムレポートでは、「不動産市場は、全体として過熱の状況にはないと考えられるが今後、リスクプレミアムの過度な縮小や過度に強気な賃料見通しが生じることがないか、注意深く点検していく必要がある。」と指摘し「入口審査での収支計画の検証や中間管理の適切な実施等を通じて、与信管理能力を高めていく必要がある。」としています。
参照：金融システムレポート　2017年4月

過去の金融システムレポートでもこのように指摘しています。
参照：金融システムレポート　2016年3月

晩婚化や高齢化、人口の社会移動（地方圏→大都市圏、郊外→市街地）等を背景に、貸家需要が増加している。

貸家業向け貸出は、基本的には、こうした社会的要請に金融面から応えるものである。

貸家市場の動向は、様々な需給要因の影響を受けるが、いずれにせよ、金融機関において、貸家業向け貸出の実行段階における物件毎の収支見通しの検証、実行後の中間管理などは、自身のリスク管理として重要である。

貸家戸数がこれまで増加を続けてきた中で、空室率は、安定的に推移してきたが、今後の動向によって大きく変化し得る。

足もとの貸家のビンテージは、やや長めとなってきていることから、滅失はある程度増加していくとみられ、これは空室率の低下方向に作用するが、世帯数の減少転化という大きな環境変化が見込まれるだけに、需給の見極めがこれまで以上に重要になってきている。

①地域や物件特性等に基づく類型化やデータ・情報の整備
②入口審査における収支見通しの検証
（先行き入居率の妥当性検証方法や下方ストレスのかけ方等）
③中間管理の頻度やポートフォリオ分析等に、充実の余地がみられた。

金融機関は、これらの中から、自らの貸家業向け貸出の実情（残高の大きさ、営業推進方針等）を踏まえた対応を講じていく必要がある。

日本銀行は、各地域金融機関の取り組みの実情を踏まえつつ、考査・モニタリングを通じて必要な改善を促していく。

一部を抜粋してみました。

通常、収益物件は収益還元法で評価をします。
積算評価は、土地建物の価格を計算するだけなので、運営リスクが反映されません。

日銀は、入口審査における収支見通しの検証に、充実の余地があるとしています。