なぜ仲介手数料無料が無料になるのか？

投資用でも、実需でも、不動産を購入する時には、物件価格以外に税金などの諸経費がかかります。

諸経費の中の1/3くらいは不動産会社に払う仲介手数料です。

最近は、インターネットの広告が充実していて、物件情報をたくさん見ることができるので、3％+6万円の仲介手数料は法外に高いなんて話もよく聞きます。

その流れからか、仲介手数料無料を売りにする不動産会社が増えています。

しかし、不動産会社は仲介手数料が収入源です。収入源である仲介手数料を無料にしてしまうと会社の経営もままならないのが当然です。

仲介手数料を無料にできるのは、無料にしても会社を続けていける理由があるからです。

この記事では、不動産会社が仲介手数料を無料にできる仕組みを説明します。

不動産の仲介手数料の仕組み

仲介手数料の上限は国土交通省の告示で決まっています。
400万円以上の物件なら3％+6万円（別途消費税）です。

不動産仲介の場合には、成功報酬となっていて、多くの会社が購入相談を何時間しても、何回不動産会社の車で物件を見に行っても、物件の紹介だけを何年受けても、成約をしない限りお金をもらうことはできません。

仲介手数料を無料にしてしまうと、成功報酬で運営されている不動産会社は収入源がなくなってしまいます。

仲介手数料が無料ということは、他に収入源があるということです。

不動産会社は、物件の売主と物件の買主から、仲介手数料をもらうことができます。
売主買主双方の仲介を1社で行うことを「両手仲介」といい、売主買主どちらか一方の仲介を行うことを「片手仲介」といいます。

両手仲介については、高く売りたい売主と安く買いたい買主との双方のエージェントとなることが利益相反であるという指摘がありますが、日本の不動産取引では禁止されていません。
※現実には、両手仲介の場合には、やや売主よりのスタンスになることが多いように感じます。

数年前に、週刊ダイヤモンドで物件の囲い込み行為についての記事が掲載されたときには、大手不動産仲介会社の平均手数料率は4.5％～5％超という資料がでていました。

ほとんどの取引が、両手仲介で行われているという指摘のようです。
大手不動産仲介会社に勤務した経験から、現実には4～4.5％くらいではないかと思います。
※当時は当たり前のように囲い込みが行われていました。

個人的には、顧客側が両手仲介だということを知ったうえで取引をすれば、両手仲介＝悪ではないと思います。
もちろん、囲い込み行為がないということが大前提です。

仲介手数料無料を掲げている不動産会社の多くは、売主買主どちらか片方から、仲介手数料をもらって片方を無料にしています。

両手仲介の手数料の片方を無料にしているのです。
この取引をするためには、両手仲介であることが絶対条件です。

買主の手数料を無料にするなら、売主から手数料をもらえる物件だけを紹介します。
世の中には、たくさんの物件が売りに出ていますが、売主から手数料をもらえる物件はかなり少ないのが現状です。

そのため、買主は物件の選択肢が大幅に減ることになります。

売主の手数料を無料にするなら、その物件の買主は、その会社直接の顧客でなければならなくなります。（買主が手数料を払う）
囲い込みと同じ状態になるので取引機会は著しく少なくなります。

仲介会社が売主の関連企業というケースがあります。
その場合には、手数料を無料にしてくれるかもしれませんが、仲介手数料分は販売物件の利益に含まれています。

売主の関連企業であっても関連が分からないような社名にして仲介手数料を取っている会社もたくさんあります。

どうしても不動産仲介会社に払う価値がないと思う人、選択肢が減っても節約をしたい人は、どうして仲介手数料が無料になるのか理解して、デメリットを分かったうえで、仲介手数料無料の会社を選んでもいいと思います。

ただし、仲介手数料を払わないということはサービスの対価を払わないのですから、相応の対応をされても我慢してください。

ちなみに、収益物件を取得した場合の仲介手数料は、減価償却の対象となります。
仲介手数料を、土地建物の取得価額に按分して、建物分が減価償却の対象となって経費に算入できます。

全体から見れば、大きな金額ではないかもしれませんが、せっかく払ったのなら申告して経費に算入しましょう。

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