不動産投資

賃貸物件の繁忙期になる前に知っておきたい 空室の5大理由とその対策

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空室の5大理由とその対策

不動産業界の繁忙期は、4月から始まる新生活への準備のため12月~3月だと言われています。この繁忙期を逃してしまうと、長期間空室になってしまったり、家賃を下げて入居者を募集することになってしまう可能性があります。

この記事では、繁忙期に確実に空室に入居してもらうために、空室が続いてしまう理由とその対策を説明します。

空室の5大理由

空室の5大理由

空室が続いて入居者が決まらない大きな理由は下記の5つです。

  1. 家賃が高い
  2. 間取りがニーズと合っていない
  3. 設備・仕様が古い
  4. 募集方法が悪い
  5. 管理・運営方法が悪い 

①家賃が高い

適正な賃料で募集をしていないケースです。
近隣に新しい競合物件が建築されたり、築年数の経過による家賃の減価にオーナーが気づいていない場合に見られます。

②間取りがニーズと合っていない

これは、ファミリー層が多い地域でワンルームの間取りだったり、大学生の一人暮らしが多い地域でファミリータイプの間取りだったりする場合です。

ファミリータイプの物件でも、昔ながらの2Kや2DKなどは、広めのLDKを求める最近のニーズにはあっていない場合もあります。

競合物件が少なければ、高い稼働率を維持できる場合もありますが、空室の原因にもなりえます。

③設備、仕様が古い

3点ユニットや古い電気コンロ、床が古いカーペット、建具が古いなど、いろいろあります。

④募集方法が悪い

募集の方法を間違えるといつまで経っても入居者が決まらないことがあります。
例としては物件情報が公開されていない、広告費を有効に使えていない、募集図面に魅力がない、余計な初期費用が多いなどがあります。

⑤管理・運営方法が悪い

家は人が住んでいないと劣化が早くなります。
空室が長期化すると配管から異臭がしたり、トイレに汚れの輪染みができたりします。

部屋の中にはほこり、ポストにはチラシが溜まりあふれている、そんな部屋は見学に来てもいい印象を与えることはできません。

空室の5大理由への対策

空室の5大理由への対策

入居者が決まらない大きな理由を5つ紹介しましたが、この5つへの対策を説明します。

①家賃が高い場合の対策

何の理由もなく家賃が高ければ、他の対策は全て意味のないものとなってしまいますから、大前提としてこれはクリアしなければなりません。

今はインターネットで物件情報が調べられる時代です。
スマホやパソコンがあれば、同じエリアの同じような条件の物件をいくらでも比較ができます。

その中で何の理由もなく家賃が高いのは致命的です。
まずは募集している部屋の賃料が適正なのか確認しましょう。

②間取りがニーズと合っていない、設備・仕様が古い場合の対策

この2点は、対策のために工事が必要になるため、お金がかかります。

ただ、空室のままでは収入はゼロなので市場調査の結果、間取り・設備のどちらかが空室の原因であることが明白ならば、費用をかけて直す必要があります。

3点ユニットバスをバストイレ別にリフォームすると、入居者が決まりやすくなることはありますが、設備が古くても家賃が安ければ、入居者が決まる場合もあります。

表層をリフォームして見た目を変えるだけ(アクセントクロスや建具シートの張り替えなど)でも入居者が決まることもありますので、リフォームにかけた費用が何年で回収できるか費用対効果を検討して工事を発注しましょう。

③募集方法が悪い場合の対策

募集の方法を間違えると、いつまで経っても入居者が決まらないことがあります。

悪い例としては、物件情報が公開されていない、広告費を有効に使えていない、募集図面に魅力がない、余計な初期費用が多いなどがあります。

物件情報が公開されない

多くはオーナーが依頼した不動産会社が自社の利益を優先して1社だけで情報を囲い込んでいるために起こります。

募集をしている物件に住める人は1人(1家族)だけなのですから、物件情報を公開して、部屋探しをしているたくさんの人の中から1人の契約者を探せばいいのですが、情報を公開しないことによって、市場にいる大多数に情報が伝わらず、数少ない人の中から契約者を探すことになり成約が遠のきます。

広告費を有効に使えていない

広告費を支払って客付会社の利益を増やすことで積極的に物件を紹介してもらうことも募集戦略の一つですが、広告費を元付会社がもらってしまうと、客付会社の利益が減り優先して紹介してもらう機会が失われてしまい効果はありません。

募集図面に魅力がない

募集図面は部屋探しをしている人へのプレゼン資料のようなものです。
白黒・間取図だけ・必要最低限のことしか書いていない図面では部屋の良さは伝わりません。

入居者はインターネットで物件を探してある程度条件を絞ったうえで不動産会社を訪問します。

物件を内覧するのは2・3件です。
写真が1枚もない、白黒の間取図だけの募集図面が出てきたら内覧したいと思うでしょうか?

入居者希望者はインターネット広告の次に図面を見て、図面の情報を見て内覧する物件を選びます。
営業マン以上に図面が入居希望者に営業(部屋をプレゼン)をしてくれるのです。
図面に魅力がなければ内覧につながらず入居にもつながりません。

一般的には図面を作るのは管理会社です。
自分で作った図面を使ってほしいと言うオーナーもいるようですが、不動産図面には公取の規制がかかるため使用できない文言などがあります。

図面は管理会社に作成を任せた方が無難ですが、入居者の物件選定に影響があるのですから、オーナーは管理会社が募集のためにどんな図面を使っているのかチェックすることは必要です。

余計な初期費用が多い

余計な初期費用とは「除菌消毒」「鍵交換」「コールセンター利用料」などです。
初期費用が多ければ入居者の負担になり、物件の選択に影響します。

これらの費用は管理会社がマージンを取るためのもので、費用が高額になっているケースやそもそも必要ないケースもあります。

募集している物件にどんな初期費用があって、入居者にとって本当に必要なのか、費用対効果を考えて適切な価格設定なのかを確認しましょう。

④管理・運営方法が悪い場合の対策

照明器具の設置

空室への案内は夕方~夜になることもあります。
これから日が落ちるのが早くなり、冬は16時を過ぎれば暗くなっていることもあります。

せっかく見学に来ても、室内が暗くて見えないのでは、成約の機会を失ってしまいます。
日中でも、日当たりの悪い部屋は照明をつけて案内することは多いため、照明器具の設置は絶対に必要です。

また、少しグレードの高い照明器具を設置することで、部屋全体のグレードが上がったように感じられることもあります。

配管のにおいは定期巡回で対応

長期間人が住んでいないと、配管から臭いが上がってくることがあります。
部屋に入ったとたんに異臭がするというのは印象がとても悪いです。

配管臭は配管の故障でなければ、定期的に水を流すことで防ぐことができます。
週に1度程度は室内を点検して水を流しましょう。

洗濯機置き場の排水口もにおいの原因になりますので、蓋をするか水を流してにおいの発生を防いでください。

物件(部屋)を清潔に保つ

1棟所有であれば共用部も含めて最低限の清掃は必要です。

せっかく見に来た見学者も部屋が汚れていたり、共用部分が汚れていたりすれば、その部屋に住みたいとは思わないでしょう。

商品として部屋を見てもらうのですから、きれいな状態で見学者を迎えましょう。

モデルルーム展示

家具の購入に費用の負担がありますが、ただの空室を見せるより、ちょっとした小物や生活イメージを与えられるような家具を設置するといい印象を持ってもらうことができます。

家具は他の空室でもモデルルーム展示に利用できるので、家具付き賃貸にする必要はありませんが、部屋をよく見せるための工夫として家具を設置してみるのは空室対策になります。

繁忙期前の空室対策 まとめ

繁忙期前の空室対策 まとめ

今は多くの物件が空室で悩まされています。
近隣の競合物件に対して差別化された特徴を持つことが有効な空室対策となります。

お金のかかるもの、かからないものがありますので、どこまで実践できるか費用の問題はあると思いますが、よほど優れた立地の物件でない限りオーナー側の努力なしに満室経営は難しいのが現状です。

繫忙期に入ると、今まで空室だった部屋にも見学者が増えるだろうと思います。
見学者に部屋を選んでもらうためにオーナー側も準備をしておくことが必要です。

繫忙期に入る前に管理会社と協力して必要な対策をしてください。

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