不動産投資

不動産投資でだまされやすい人はこんな人

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不動産投資でだまされやすい人はこんな人

不動産投資では定期的にだまされて投資に失敗してしまった人の記事が出ます。
かぼちゃの馬車、サブリース、1棟RCの三為業者などなど。

定期的に記事が出るのに、それでも不動産業者や不動産コンサルタントにだまされてしまう人はいるわけです。

この記事では、不動産投資でだまされやすい人の特徴とだまされためにはどうすれば良いのか説明します。

不動産投資でだまされやすい人はこんな人 

投資詐欺イメージ

①相場感のない人

未だにRC造 築20年以内、積算価格>物件価格 利回り10%以上というような条件で物件を探している人はたくさんいます。

首都圏ではまともな物件がないので、必然的に物件を地方で探すことになります。
土地勘がないうえに相場も分からない、当然賃貸需要も分かりません。

遠くて物件も見に行けないということで、写真やストリートビューなどで物件を見て購入、調査不足のため結果的に儲からない物件を買ってしまうというパターンです。

物件が安い、利回りが高いのは理由があってのことです。 
相場感のない人は、なかなか条件に合う物件がありません。 
物件が見つからないと焦りがでて、たまに出てきた安い物件を掘り出し物と勘違いして飛びつきがちです。 

②他人に依存しやすい人

投資にメンターを必要とする人です。
「私について来れば誰でも家賃収入で月100万円」などと言われると、簡単に悪質なカリスマ大家さんコンサルに捕まってしまいます。

「カリスマ大家さん先生が勧めている」という理由だけで自分の属性で買える物件を言われるがままに買ってしまいます。

少し空室があるくらいで収支が合わなくなるような物件でも、なぜか買わされてしまいます。

しかも、仲介手数料に加えてコンサル費用までお支払いしているケースも多数です。
まじめにアドバイスをしてくれる大家さん先生もいますが、残念ながら、ごく少数です。

成功事例を誇示したり、SNSなどで羽振りのいい様子を見せている人でも、実際には不動産投資自体は失敗で、コンサルや顧客紹介手数料でしのいでいるカリスマ大家さんもいます。

物件を積極的に紹介してくれる人は、業者から紹介料をもらっている可能性が高いです。
紹介料のために全力で物件を勧めてきますから、紹介された物件は自分で調査をして冷静に分析して下さい。

③買いたい病の人

相場感のない人がかかりやすい病気です。
不動産探しはとても疲れます。

物件が欲しいのに買えない時期が続くと、リスクの査定が甘くなっておかしな物件を買ってしまいます。

相場感のない人は、そもそも物件がありません。
良いと思って見に行ったら、事故物件とか空室だらけとかを繰り返していると、だんだん疲れてきて、不動産買いたい病に罹患してしまいます。

不動産投資は買ってからが事業のスタートです。
事業をスタートするためには設備投資をする必要があります。


不動産賃貸業では、不動産の購入が設備投資ということになりますが、利益の出ない設備投資をする企業はないと思います。


設備投資は利益を出すためにやるのですから、利益の出る物件を買うことが目的です。
利益を出すことが目的だということを忘れて、不動産を買うことが目的にならないように気を付けなければなりません。

④融資だけで物件を選ぶ人

積算評価は、土地建物の価値の評価で物件の収益性とは無関係です。
それでも、融資のために積算評価の高い物件を探している人はたくさんいます。

不動産は高額なので、融資を受けられないと物件が買えないという人が大半です。
不動産投資には融資が不可欠で重要な要素なのですが、融資が受けられるという理由だけで物件を買うのは大間違いです。

銀行が融資をしてくれるから安心して物件を買ってしまう、かぼちゃの馬車のオーナーにもたくさんいたようです。

銀行は事業の成功ではなく、貸したお金が帰ってくるかを審査しています。 

物件の収益とお金を貸す人の返済能力を総合的に判断して融資の可否を決めているのです。

物件の収益性は大したことがなくても、本業の年収を当てにして融資をしているのかもしれません。


銀行が融資してくれるから安心というのは、物件の判断基準としては間違っています。
銀行の融資と収益性は分けて考えて、自分で収益性を判断して下さい。

だまされないために結局は自分で調べて判断するしかない 

不動産調査

だまされたと言えるのか分かりませんが、かぼちゃの馬車に投資をした人は賃貸需要・賃料相場・土地価格相場など、不動産に投資をうえで事前に調査するべき事項について調査不足だったと思います。

サブリースだから、銀行がお金を貸してくれるからなどの理由で、リスクとなる事項の調査を怠ってしまったのです。

投資は自己責任なのですから、リスクとなることは他人に頼らず決断をする前に自分で調べるしか身を守ることはできません。

最初は不動産の相場が分からなくても、物件を探しながらなんとなく把握することはできます。

不動産会社やコンサルタントに収益物件の成約事例や賃料、土地価格のデータを提供してもらっても良いでしょう。

最初は利回り10%で物件を探していて、希望のエリアの相場が8%だったなら、自分のシミュレーションを8%でやり直してみて収支が合わないなら、投資そのものをあきらめるか希望のエリアを変えて探すなど対応すれば良いのです。

相場を無視して利回り10%の物件を待ち続ければ、何らかの理由で利回りを高くしないと売れない物件しか該当しなくなります。

その何らかの理由を教えてもらえないまま物件を買ってしまえば、将来、賃貸経営が行き詰ってしまうかもしれません。

不動産投資は数字とロジックで判断するしかありません。
だまされないためには、自分でも不動産投資についての知識を身に付けて「必ず成功する」「誰でも儲かる」などの甘い言葉ではなく、客観的な数字を頼りに冷静に判断して物件を選んでください。

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